Сегодня одной из ключевых проблем девелоперского бизнеса является привлечение инвестиций. Да, кризис не лучшее время для инвестиций в недвижимость: она падает в цене, аренда не показывает высокую доходность, на рынке увеличивается количество плохих проектов, многие дольщики просто банально были обмануты. Вторым негативным фактором для недвижимости является то, что сразу необходимо вложить значительную сумму денежных средств, а это под силу не каждому. Одним словом – на рынке недвижимости существует дефицит инвестора.
Именно краудфандинг открыл новые возможности для инвестиций в недвижимость.
Но выход из сложившейся тупиковой ситуации появился благодаря высоким технологиям и социальным технологиям, как же без них сегодня.
Уже всем хорошо известна модель совместного инвестирования для стартапов – краудфандинг. Думаем, что не стоит объяснять, что это такое. Многие слышали о таких платформах, слышали об успешных проектах, которые выходили на такие платформы. Успехов добивались и некоторые украинские компании. Так вот, одним из направлений совместного инвестирования является краудинвестинг. Именно он и был взят за основу создателями американской площадка недвижимости Fundrise, инвестиционная платформа eFund (идея принадлежит братьям Бенджамину и Дэниэлю Миллерам).
В Америке уже работают несколько краудфандинговых платформ специализирующихся на недвижимости.
Идея проекта такова. Платформа позволяет всем мечтающим (в первую очередь, конечно, молодёжи) купить собственное жилье, при это инвестировать в недвижимость совсем небольшие суммы от $10, приобретая акции девелоперских проектов, занимающихся строительством и ремонтом жилья. Как утверждают создатели проекта, идея набирает обороты. Так, уже в Лос-Анджелесе вложились более 6 тыс. человек, инвестировав не по $10, а по $1000. Такой вид соинвестирования набирает значительные обороты. Уже сегодня под управлением Fundrise находятся активы стоимостью более $1,4 млрд. Вложились более 60 тыс. американцев. На эти средства застраиваются уже целые кварталы, модернизируется старое жильё. Значительным толчком для развития института совместного инвестирования послужил специальный закон – Jobs Act, который был принят в США в 2012 году и который разрешил непрофессиональным инвесторам участвовать в краудинвестиционных проектах, то есть входить в капитал непубличных компаний.
Существуют разные краудфандинговые модели для инвестиций в недвижимость.
При таком подходе к инвестициям в недвижимость она становится привлекательной для мелкого инвестора. Даже в самой неблагоприятной ситуации, когда девелоперский проект может не принести инвестору прибыль, инвестиционные риски не столь велики, как при создании нового бизнеса, вложения в который не будут обеспечены никакими активами.
Другими моделями дохода являются: вложения в девелоперские проекты (наиболее прибыльный до 10%), не менее популярны здесь и спекуляции по принципу купли-продажи объекта, а также сдача недвижимости в аренду.
Последователями инвестиционной идеи стали и другие онлайн-сервисы: Realty Mogul, Prodigy Network, Property Peers и Primarq.
О хороших перспективах таких проектов свидетельствуют постоянный рост их числа и начавшаяся экспансия модели в другие страны мира. По данным Всемирного банка, в 2016 года в мире насчитывалось 230 подобных площадок, а объем рынка краудинвестинга в сфере недвижимости составил $2,5 млрд. К 2018 году, согласно прогнозу фининститута, рынок прибавит еще $3 млрд (по данным Forbes ru).
Аналоги краудфандингового инвестирования в недвижимость имеются на просторах СНГ и в Украине.
Так, наиболее активными являются две краудинвестинговые площадки в сфере недвижимости – AKTIVO и Credo Capital , работают в России, но имеет перспективы выйти и на рынки других стран СНГ. Но тут фаворитом является иная модель вложений в недвижимость. Совместные инвесторы на общие средства приобретают на вторичном рынке объекты торговой недвижимости и получают доход от сдачи в аренду такого объекта. Такой инвестиционный подход обусловлен тем, что именно торговая недвижимость даёт более высокую доходность до 10–17% годовых, жилая даёт значительно меньше. Да и вложения в хорошую коммерческую недвижимость считается мене рисковым – хорошая недвижимость всегда в цене.
Краудфандинговые платформы создают классические закрытые ПИФы, такой фонд создаётся специально под каждый объект. В таких инвестициях существуют риски: сделка может сорваться из-за курсовых колебаний (недвижимость у нас оценена в валюте), арендатор может досрочно покинуть объект аренды из-за экономических проблем, трудно найти удачную локацию объекта инвестирования, непрозрачность рынка недвижимости, существует угроза кризиса рынка недвижимости.
Толчком для таких инвестиций является общий инвестиционный рост, низкая доходность других инвестиционных инструментов. Что касаемо Украины, то конечно таких, как в США платформ нет, но возможность совместного инвестирования в недвижимость существует. Так, на украинском рынке работает компания Real Estate Invest. Компания предлагает инвестиции в уже готовую жилую недвижимость, преимущественно в частный сектор, инвестиции на стадии строительства.
Пока идея у нас не является сильно востребованной, но она интересна. Ведь и краудфандинг, когда-то не воспринимали инвесторы. Конечно, проблемой является законодательная база, которая требует своей доработки.
